1. 国土部：2008年1月1日起建设用地实行动态备案

　　尺度点评

　　实行建设用地动态备案这一政策是为了进一步发挥建设用地备案在土地批后监管中的作用，使国土资源部等政府部门能及时掌握各地建设用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的能力。

　　2.《土地登记办法》正式公布 2008年2月1日起施行

　　尺度点评：

　　土地是最重要、最基础的不动产，土地登记是不动产登记的基础。土地产权制度的完善对于保护土地财产权益、完善社会主义市场经济体制乃至进一步解放和发展生产力，具有重要的影响力。《土地登记办法》的出台，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。

　　《办法》一方面尽量不打破多年实践中已经形成的、并被证明为科学可行的土地登记制度和确权体系，确保土地登记工作的连续性，减少因为修改法律而带来的执行上的成本；另一方面对地方在长期土地登记工作实践中摸索出的好的经验、做法，进行了归纳、吸收，使土地登记办法在创新的基础上更加科学、完善。

　　细读《土地登记办法》，我们会发现它的诸多突破点，如对土地登记效力的全新认定，对土地登记基本概念的科学确认，以及对土地登记操作流程中更加便民、高效、规范的规定，都体现了我国社会主义市场经济的不断发展和国家民主法治的重大进步以及国家对民生的更切实的关注，必将对我国土地权利人合法权益的保护以及土地市场的建设提供更为有效的保障。它的颁布实施，使每一块土地都拥有合法的“身份证”，同时也是国土资源部贯彻落实《物权法》的重要举措，对中国土地产权制度建设意义重大，对推动中国不动产登记制度建设将会产生积极影响。

　　3.“细则”出台 全国土地增值税清算工作将启动

　　尺度点评：

　　准则的下发可以为税务中介鉴定提供正确的执行依据，避免机构各自对相关条例理解的偏差，提高税务部门对其鉴定结果的可信度。

　　2007年1-11月份，全国土地增值税的征收达366个亿，增长了80.6%，收入规模和增幅都创历史新高。在全国范围内，广州市的土地增值税清算工作已于上月全面启动。

　　目前，成都市地税局在土地增值税清算鉴证方面还未出台明确的办法，也还未对中介机构进行资格认定，但估计不久就会对外进行公布。

　　4.土地新政：三种扩大建设用地规模行为被严令禁止

　　尺度点评：

　　《通知》中将土地整理新增耕地面积折抵为建设用地指标进而擅自扩大建设用地规模的行为列为重点狙击。对《土地管理法》允许之外的农民集体所有建设用地使用权流转试点做出了三要素规定，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

　　列入阻击的第二种擅自扩大建设用地行为是将土地整理新增耕地面积折抵为建设用地指标。规定土地整理单位新增加的耕地面积，其60%可以作为占补平衡指标有偿转让给其他需要履行占补平衡义务的用地单位。

另外，国办还关注一些地方利用城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点，擅自扩大建设用地。

地方政府目前已成为理性的经济人，具有追求自身利益最大化的倾向。随着将农用地转为国有建设用地的合法途径通道越来越严，地方政府自然想方寻求其他途径扩大建设用地。

　　5.房地产市场秩序专项整治将突出五个重点

　　尺度点评：

　　当前房地产企业存在问题最多的是预售销售环节，其次为缴纳税费、土地取得和规划审批环节；各级主管部门存在的主要问题是在征地开发、房屋建设过程中向征地、开发企业乱收费。

　　开展专项整治是党中央、国务院交给建设部、国土资源部等八部门的重要任务，是遏制房地产领域（查看地图）违法违规、权钱交易行为的重要举措，是整顿和规范房地产市场秩序的重要措施。各省、自治区、直辖市对专项整治工作高度重视，采取部门联动、集中检查、督办问效、信息通报、曝光典型案例等措施，严厉打击房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，重点查处了土地取得、规划审批、房屋拆迁、开发建设的、广告销售等环节的违法违规、权钱交易行为，专项整治取得了阶段性的成效。截至2007年年底，全国共查处房地产领域违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起。

　　6.央行决定自2008年1月25日起上调准备金率0.5个百分点

　　尺度点评：

　　央行如此快的再度调高存款准备金率，主要目的是为了压制首季的贷款规模。对于未来的货币政策走势，市场普遍认为，除了调整存款准备金率和加息外，央行还会通过更加灵活的货币政策和汇率政策来解决经济难题，包括加快人民币升值速度、增大公开市场操作力度等。

　　中国银行日前发布的报告表示，不必过于介意中美利差缩小对我国提高利率的影响。今年的货币政策将以继续大幅回收流动性和小幅提高利率为主，预计今年将有2次到3次加息，一年期存款利率水平可能升至4.68%至4.95%(扣除5%的利息税后为4.45%至4.70%)。在预计2008年CPI为4.5%的前提下，基本实现存款利率由负变正的目的。报告认为，2008年人民币升值预期8%至10%已经为市场所接受，这个预期已经足以使得热钱产生涌入我国的冲动。因此，在加息的决策中，不必太介意美联储降息对我国的影响，而应该在按照我国实际经济情况采取必要加息措施的同时，控制非法热钱的涌入。

　　二、2008年1月土地市场

　　(一) 2008年1月土地供应市场分析

　　2008年1月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地43宗，共计2837.42亩。与07年1月相比，土地供应面积有所增加，同比增加了176.77%。其中主城区（五城区和高新区）供应7宗土地，共317.99亩，同比增加为26.62%；相对而言，郊（区）县土地供应量有大幅上涨，供应土地36宗土地，共2519.43亩，同比增加了225.48%。从1月份的土地供应结构来分析，郊（区）县土地供应规模相对较大，占市场总供应量88.79%，而主城区（五城区和高新区）仅占市场总供应量的11.21%。

　　1.土地供应面积同比增加176.77%

　　2.商住用地供应量占总供应量近七成

　　3.新都土地供应面积超过1000亩

　　4.土地平均规模增大

　　(二) 2008年1月土地交易情况分析

　　1. 总体概况

　　2008年1月成都土地市场共计交易土地24宗，成交面积1251.98亩，平均成交土地规模为52.17亩/宗，总成交金额为144948.09万元，平均土地交易单价为115.78万元/亩。与去年同期相比，土地成交宗数和面积均有不同程度的上升，其中土地成交宗数比去年增加了11宗，同比上升84.62%；成交面积增加了640.86亩，同比上升104.87%。其中主城区（五城区和高新区）共交易土地5宗，成交面积154.94亩，总成交金额10196.51万元，土地成交单价为65.81万元/亩。成交单价和去年同期相比有大幅度的下跌，最主要的原因是本月主城区成交土地以工业用地为主，而且集中在三环以外区域。

　　成都市2008年1月土地情况表

　　1)区域成交量分析—龙泉区域土地成交量最多

　　3.土地成交量同比上升约104.87%

　　4.土地规划用途－—工业用地成交量增加

　　5.成交价格——整体平均价格为115.78万元/亩

　　小结：综合整个1月份土地市场的整体供销情况分析，土地市场在经历了07年12月的放量之后，本月土地供应量有所下降，这直接导致了成交量的减少，供销量均呈现出相对萎缩的趋势。本月成交土地以近郊区（县）为主，主城区范围内新增的7宗土地成交了5宗。另外，由于本月成交土地中工业用地较多，主城区成交的5宗土地宗也有3宗是工业用地，因此拉低了整个土地成交市场的价格，和前几月相比土地成交价格有明显下跌现象。

　　(三) 1月成交土地可开发量情况分析

　　1.总体情况分析

　　08年1月份，成都土地市场共成交土地1251.98亩，根据容积率及其他规划条件初步测算出可开发建筑面积约为225.82万㎡。其中，住宅物业的可开发建筑面积约为156.78万㎡，商业物业可开发建筑面积约为40.02万㎡，工业物业的可开发建筑面积约为29.03万㎡。

　　2.商业物业可开发量

　　根据成交土地的使用性质和商住用地商业物业比例初步测算，1月成交土地的商业物业可开发建筑面积约为40.02万㎡，约为本月成交土地可开发建筑面积的17.72%。本月成交土地中商住用地比例占到了一半，虽然商业用地的成交量只占总量的2%，但和去年同期相比，商业物业可开发建筑面积上升了31.6%。

　　3.价格

　　土地作为最重要的开发要素之一，土地价格增加将直接导致开发成本的增加。由于1月份成交土地中工业用地较多，而主城区成交土地很少，因此拉低了整个土地成交市场的价格，使1月份的成交土地平均价格为115.78万元/亩，和去年同期相比下跌了69.8%。

　　(四) 土地市场基本特征和发展趋势

　　1. 总体供需特征

　　2008年1月供应土地43宗，共计2837.42亩，成交土地24宗，成交面积1251.98亩，供销比为2.27：1，与去年同期相比，土地供应面积和成交面积都呈大幅上涨趋势，特别是郊区（县）范围增长趋势更为明显。

　　2.2008年2月土地市场发展趋势预测

　　1)土地供应量预测

　　根据07年下半年和08年1月土地市场的基本供应情况，结合目前市场发展局面和所公告土地供应的情况来看，2月成都市土地市场的整体供应会在1月份的基础上继续下降。

　　2)土地成交量预测

纵观土地市场，08年1月以前土地市场整体保持比较好的发展状态，每月平均成交土地均在1500亩以上，根据07年下半年及08年1月土地成交的基本情况，结合2月份土地供应的预测情况，2月份成都市土地市场的交易量将会出现下降趋势。

　　注：可开发建筑面积根据宗地规划容积率估算，当容积率为“≧”时，取最大值；当容积率为“≦X”时，取最小值；未明确容积率的宗地则参考其周边区域成交的同类土地规划容积率计算。

　　三.新盘供应分析

　　1、住宅物业市场

　　（1）新增供应综述

　　2008年成都1月新推出楼盘43个，住宅供应量共有134.1万㎡。其中，主城区新推住宅项目29个，新增供应面积约87.44万㎡；郊区新推住宅项目14个，新增供应面积约46.66万㎡。本月供应量与上月相比下降了80.8万㎡。

　　2008年1月新盘同比、环比情况

　　A、新盘分布情况

 区域分布

 环线分布

　　B、物业类型细分

　　C、建筑类别分析

　　D、区域价格分析

　　E、环线价格分析

　　（2）2008年1月各周新增项目分析

　　第一周，新增住宅项目共7个，所占比例为16.28%，供应量30.44万㎡，占整月供应总量的22.7%；单周均价为5785.7元/㎡,均价是本月排名最低的一周。

　　第二周新增住宅项目共有15个，所占比例为34.88%，总供应量为44.05万㎡,占整月供应总量的32.85%；单周均价为6146.3元/㎡，均价在本月位于第二。

　　第三周新增住宅项目最多，有17个，占整月的39.54%；供应量46.96万㎡，占整月供应总量的35.02%；虽然本周新增项目数和交易量都最多，但均价排名本月第三位，单周均价为5859.9元/㎡。

　　第四周, 新增住宅项目为本月最少的一周，只有4个，占整月的9.3%；供应量也最少，12.65万㎡，占9.43%；均价为6687.5元/㎡，排名本月第一位。

　　（3）价格走势分析

　　小结：

　　历年的1月市场都较为冷清，大多数情况都是以销售尾盘为主，大多数新项目都要等待春节以后再推出，因此1月也一般被认为是房地产市场销售的淡季。从08年1月新增住宅供应的基本情况来看，本月新推出楼盘43个，总增供应量为134.1万㎡，项目数量和供应量与上月相比都有小幅度的下降；但较去年同期相比，项目数量增长59.25%，而供应量也增长17.47%。本月，市场的观望氛围较浓，可能春节后会明朗化。

　　四 商品房供销分析

　　(一) 1月总体成交情况(1.1—1.31)

　　1.总体交易量和交易面积情况

　　08年1月共成交商品房住宅8088套，成交面积62.79万㎡。从各个区域的成交量来看，有4个区域的成交量超过1000套，分别是成华区、金牛区、锦江区、武候区。其中，金牛区是本月成交量最大的区域，区域成交量达到1969套。而高新区的成交量则相对较少，区域成交量为702套，比金牛区成交量少了1267套。而从单套房屋平均面积来看，单套房屋的平均面积都较小，除青羊区单套房屋的平均面积在80㎡以上之外，其它区域的单套房屋平均面积都在70-80㎡之间。

　　2.各个区域交易量分析（1.1-1.31）

　　3.单周销售情况分析

　　4.商品房住宅交易分析

　　小结：

　　08年1月，成都的商品房住宅市场呈现稳步发展状态，商品房住宅总成交量为8088套，总成交面积为62。79万㎡；从单套房屋的平均面积来看，70-80㎡经济实用型户型依然是市场吸纳量的重点。而从单周销售情况来看，交易高峰出现在第三周，占到了本月总成交量的29.20%，而由于春节将至，年终历来是楼市交易最冷清的时候，看房人员相当少，因而最后一周仅成交343套。

　　(二) 2008年1月新增商品房预售面积概况

　　1.1月新增预售情况

　　1月市区范围内共有37个项目分39批次获得预售许可证，新增预售供应面积118.51万㎡；其中商住（包括部分车库）物业有34个项目分36批次的房源获得预售许可证，新增预售供应面积109.47万㎡，占08年1月份新增预售供应总量的92.29％。

　　2.新增预售住宅项目（包括部分商业和车库等）方位分布情况分析

　　3.新增预售住宅项目（包括部分商业、车库等）环域分布情况分析

　　4.新增预售住宅项目（包括部分商业、车库等）物业形态分布情况分析

　　小结：

　　本月是08年的第1个月，在经过07年一系列新政影响之后，从以上图示可以看出，本月市场发展整体还是较平稳。从本月的数据显示，由于城东区域价值的在07年得到大幅提升，该区域在本月新增预售项目25个，新增供应量47.71万㎡，占到了1月住宅物业新增预售供应总量的43.58%。而从住宅物业形态来看，由于土地资源日益紧张，成都楼市在经历了多层、小高层、高层的10年发展历程之后，超高层住宅悄然井喷，其比例得到大幅提升，仅次于高层物业项目，预计在08年，成都超高层物业比例将会进一步增加，甚至超过高层物业。

　　(三) 二手房市场分析

　　1、二手住宅区域成交情况

　　本月二手住宅共成交2663套，其成交量排行前三位的分别是金牛区、武候区、锦江区，其成交量分别为833套、508套、453套，其中金牛区位居榜首，占到各行政区域总量的31%；

　　成华区与青羊区分别位居第四、第五，成交416套、340套，分别占其总量的16%、13%；

　　高新区是本月成交最少的区域，仅成交113套，占其总量的4%。

　　2、二手住宅单周销售情况分析

　　小结：

　　2008年1月成都二手房住宅市场同商品房发展势一样，也呈现出稳步发展的状态。成交量为2663套，其中，成交量比较活跃的是金牛区、武候区和锦江区，这三个区域的交易套数都遥遥领先于其他几个区域。