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　　6月15日，成都市政府《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》出台，无疑给市场打了一剂强心针。面对这一政策利好，某房产公司林总的话很坚决，“与其等待，不如调整”，这也是目前大部分开发商的想法。在他们看来，政策对于市场有一段滞后效应期，在目前情况下，只有更快地调整、变化，才能抢占市场先机。

　　购房者呢，也在积极地调整自己的心态，和买房策略。

　　在一系列动态的变化中，我们更多看到成都楼市正在进行由内而外的调整。这一调，调出了成都楼市的理性，也调出了地产行业的进步。

　　开发商在调整

　　变化中打造突破利器

　　近来，成都的各大房产公司忙于开会研究“成都非常十条”的政策意义，并对近来的市场情况进行调查和综合分析。现阶段，更多的工作则是围绕产品质量、设计创新、营销服务以及发展战略等方面进行调整。

　　1调房价

　　促销价+特价房：

　　刺激市场神经

　　王府井附近一高层公寓的外墙上有这么几个大字：“6070元/m2起”，这似乎是成都房价最明显的调整现实。事实上，地震前，成都房地产业本来就处于宏观调控影响下的市场持续低迷期，震后，成都不少开发商纷纷调整了自己的定价策略，各类房价优惠屡见不鲜。

　　业内人士认为，“非常十条”意见的推行，在恢复市场信心的前题下，市场也将出现大的机会，这样一波调整有利于成都楼市的再度兴起。

　　优惠促销不等于“集体跳水”

　　优惠降价成为开发商再次实施的手段，而前一阶段犹豫观望的开发商，可能因为资金问题也会加入降价的行列中。正合地产总经理毛勇表示，受宏观调控与地震的双重影响，目前有极少一部分开发商推出变相降价的优惠策略，促进项目销售量。但地震后，包括央行两次暂缓在成都等地提高银行存款准备金利率等“局部温和”措施，利于促进市场的尽快恢复。

　　那么，受地震影响波及后的成都，其房价走势到底会如何呢？几个不得不考虑的因素就值得关注。

　　作为西部的中心城市地位，并未因地震而改变，而地震中成都表现出来的安全性，必将让宜居之城的品牌得到承认；目前成都地区出现震后阶段性的供大于求，但比较刚性的成本上升是基本可以肯定的，钢材、水泥、玻璃等建筑材料的涨价，建筑安全标准的调整导致成本增加，以及设计力量、施工力量的加大等，都会加大房子的成本；从实际情况来看，在成都买房的外地投资者中，四川二级城市占到70%以上，原本就在省城的，还要提高居住质量，而每年光是高校毕业生，就会增加很多新的成都人；另外，在少数民族地区工作的干部，包括在西藏的军队与地方干部，退休后许多都是在成都居住，这是一项国家政策，他们一般会整单元、甚至整栋楼的直接购买。和周边其它城市相比，成都五城区无一房子垮塌是不争的事实，那么，来自甘、阿、凉以及彭州、绵阳、德阳、广元等重灾区的人，也会有到成都买房的需求。

　　星彦地产成都公司总经理张猛认为，震后市场很复杂，各家开发商的资金情况也各不相同，因此，不太可能出现“集体跳水”的大动作，所谓的“底”在哪或何时出现尚不可知。但如果是准备长时间自住的购房者，当下应该保持足够的理性和平常心开始购房。

　　特价房配合政策暖风

　　从记者了解到的情况来看，地震对成都开发商的在建项目均有直接和间接的影响，在建工程的返工和维修都直接带来成本的增加。同时，销售量的减少加大了部分开发商的资金压力，民工回家自救影响了工程进度，这增加了银行资金利息负担，而建材成本的上涨也让房价的刚性成本难以降下来。目前，成都的不少开发商均采取了一定限度的优惠促销策略。

　　原来依靠电梯公寓快速消化实现迅速回收资金的开发销售模式，将不得不面临电梯公寓消化速度迟缓的难题，开发商需要根据销售速度预估，重新调整开发计划，并合理安排开发资金运用；另一方面，原来对于高层电梯公寓采取的层加定价模式，随着消费群体对高层的心理恐惧和楼层选择倾向变化，必定发生改变。底层价格、中低层价格、高层价格的制定不再仅仅考虑“高度代表地位和风景”这一种因素，而会加入“风险心理偏好”这一因素。

　　从“十条”见诸报端后，开发商再次调整了自己的定价策略。城西一大型房产企业原计划在6月中旬推出累计高达15%的优惠，6·15后，暂停了这一大的促销措施。相关负责人表示，目前政策的作用还没有显现出来，但这么好的政策肯定会稳定购房者和市场的信心。该人士表示，待观察后再决定是否继续推行大幅度优惠。

　　但也有开发商表示了不同意见。城西三环内某楼盘销售负责人告诉记者，他们将继续推出特价房等较大幅度的优惠。在政策面利好的情况下，购房者的信心也需要开发商的支持，既有政策面的利好，又有开发商给的较大优惠，会促使购房者尽快下单。成交量的回升对市场信心的恢复作用很大。

　　2调设计

　　建筑设计：

　　抗震性更强

　　为了鼓励建设项目按期动工，“十条”中给出了报建费减免的优惠措施。在这一利好政策刺激下，不少开发商再次研究项目的规划设计定位。

　　景观主义让位新抗震设计

　　震后，工程质量成为购房者重点关注的要素。同时，不少设计单位也接到了开发商的设计修改通知书。

　　位于九眼桥莲桂西路、建筑高度达188米的天玺项目，正式计划将抗震设防烈度标准由7度提升到8度。类似天玺的情况不在少数，据设计院结构专家介绍，不少房企都向建筑单位提出了调整抗震设计的想法，但成都目前并没有相关的通知。据业内人士分析，增加建筑强度的设计将被更多开发商采用，如框剪建筑结构等将被普遍使用于高层、小高层、多层建筑中。

　　建筑设计也可能发生变化。中建西南设计研究院总建筑师钱方表示，“小震不坏，中震可修，大震不倒，是我国结构抗震设计的基本原则。建筑的结构体系与建筑体形有关，越是规则的体形，越有利于抗震。”

　　从这一要求来看，为满足市场的需求，建筑设计将被加入更多的限制条件，设计也将回归本真。以前十分流行的大飘窗、挑空露台、270度转角阳台以及建筑的布局都将面临调整。此外，内浇外砌、内浇外挂式结构由于抗震效果很好，可能被广泛运用到震后的建筑施工领域（查看地图）；做整体规划、局部规划和建筑物单体规划时，尤其是对公共建筑进行规划时，目前很多设计单位考虑采取无障碍设计；不少开发商提出在小区内设计更大绿化空地的要求，这也是为了在突发事件出现时，让业主能安全回避……

　　相关人士表示，建筑设计单位将推动产品的更新换代，在产品品质、安全性、抗震能力和成本控制方面做出新的探索。比如，设计上调整房间的布局，兼顾户型通透性、舒适性的同时，增强建筑的强度。

　　建筑设计增加抗震强度

　　震后，成都市规划局提出的“高密”城市远景，即“成都将鼓励城区建筑向两三百米高度发展，原则上不再批7层楼以下的多层建筑”引起了争议。世家机构总经理郭漫舸认为，从成都自2006年出让的住宅用地来看，其主城区容积率基本都可达4.2左右，甚至能达到7。近郊大多数住宅用地的容积率也可达到4左右。由于较高的楼面地价使得大部分开发商无法降低其容积率。如果成都向高密发展的原则不变的话，高层住宅仍将是成都商品住宅未来供应的主流。

　　那么，在高层仍然会成为主流的情况下，市场需求的变化将催生新的房产设计走势。不久前，远大地产推出了“防震躲避间”，对此，西南设计院原总工程师陈正祥认为，从“防震躲避间”（卫生间）的设计修改来看，作为一个独立空间，整个“防震躲避间”遵循了“近水不近火”的避难原则，建筑结构由全剪力墙或带有密集的构造柱墙体围合而成，加大钢筋用量，全部现浇。此空间的钢材用量比一般住宅多出150-200公斤。每平方米成本多增加100余元。增设“防震躲避空间”不仅仅是对房屋的某一空间进行改革，对住宅的主梁、承重墙、结构柱、填充墙等的力学指标都进行了重新考虑，使整个房屋的抗震防震性能更强，做到即使发生了地震，该空间体也具有不倒、不坠、不碎的抗震作用。

　　而炎华置信则在设计上非常注重建筑结构的安全性及稳定性。为保证建筑品质，各个项目的每平方米用钢量均高于国家建筑工程规定标准。据了解，其建筑结构设计上，也全部采用了框架、框架剪力墙的结构，这种设计结构也更稳定、安全。

　　在城北的泰基北锦，项目已修至六层，震后，开发商也与设计单位积极协商探讨，在原来框架设计的原则上，加大了对隔离墙的强度的处理，这一设计修改，在主体原来就稳固安全的情况下，又整体增加了建筑的强度。

　　3调营销

　　营销创意：

　　建设业主精神家园

　　震后，龙湖地产率先在媒体上打出了“家很好、请放心”的大幅广告，对业主的关怀，对产品的信心都在市场上引起了极好的反响。快速反应，应对市场危机，营销创意再次吸引了市场的关注。

　　人文关怀成主流

　　从此次出台的“非常十条”来看，很大程度体现了对购房者和开发企业的关心，对市场的扶持。近来，从重视产品的“价值营销”到以购房者需求为中心的“人文营销”渐渐盛行，立足于为购房者解决真正的需求，是目前成都房地产营销的重点。

　　地震过后，为了消除震后市场心理阴影，成都的各大房产公司纷纷主动出击，直面真实情况，公开建筑质量，邀请业主或者准业主现场参观工地，客观面对震后建筑质量问题。比如聘请权威专家或者机构，对项目给出权威的质量公示等。

　　另外，成都的营销精英们也联动起来，推出了“成都依然美丽”的活动，这个活动结合舆论宣传，将成都依然美丽、依然是宜居之城的形象对外公布，对市场恢复信心起到了较大的作用。

随着6·15“十条”的出台，成都房地产企业的营销部门也开始思考如何调整销售策略，突出产品的性价比优势，拿出更加诚意的交易价格和产品质量以及物业服务。比如说针对灾区的特殊优惠政策，比如酝酿加大公积金在销售中的使用以及加推90平方米以下的户型等等。

　　但近来被业内看好的营销方式还是在于质量和优惠。东山国际新城（查看地图）的“免息零首付”活动，取得了良好的社会效应和经济效应，目前一些公司也在积极准备，拟推出类似的的活动。

　　产品质量是主题

　　大打亲情、关怀牌，充分吸引灾区的新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)

　　产品质量是主题

　　大打亲情、关怀牌，充分吸引灾区的购买力，可以说是近期成都房产营销的亮点，而强调产品质量则是更多公司采用的营销手法。与以前不同的是，购房者的心理阴影还是影响了人们对房产的消费和投资，现在别墅、多层、小高层成了市场最受欢迎的产品。

　　由于市场的特殊情况，成都各大公司也纷纷调整自己的营销策略，据记者了解，地震刚过的那段时间，很多公司将开发计划延期，原计划推出的项目将推迟到明年开发上市，这就是说，在下半年上市的项目将锐减，这一情况将使本已冷冻的市场持续受伤。

　　随着市场的渐渐企稳，开发商又开始调整自己的营销手法，尽管别墅、多层及小高层项目所占市场比重不高，但由于灾后消费市场的偏好，不少公司就提前启动了多层、小高层的销售，借此作为营销亮点拉动高层的销售。

　　橙花风景（查看地图）也在成都首个推出了业主监督员的形式，特意从业主中选择了两位房地产、建筑方面的工程师来监督施工质量，并将结果向所有业主公示。这一举动在增加产品质量透明度的同时，也让更多业主不再担心自己的房子出现质量问题。

　　与其他公司强调产品质量与形态不同的是，远大“防震躲避间”的创意则是根据市场需求变化迅速提炼出的产品卖点，这个创意，不仅在技术上可行，也最为现实有效。购房者表示，如果真的发生了地震，从高层跑下楼确实不现实，家里如果有了“防震躲避间”，不仅安全，更重要的是能给人极大心理安慰。

　　4调战略

　　实力开发商：

　　长期看好成都

　　地震发生之前就在成都进行大规模投资的房地产企业，突如其来的地震对他们或多或少有些影响，但在记者的采访过程中发现，实力品牌企业的项目均已恢复正常施工，工程进度也正按原制定计划执行。6·15出台的“十条”，更从多个角度坚定了房地产企业长期看好成都的信心。

　　投资信心未受影响

　　地震过后，中信集团董事长孔丹就中信华南(集团)公司与都江堰市签下的投资25亿元的合作协议一事，发表了自己的意见：“在世界范围，都江堰都是有吸引力的，虽然她经历了地震，但改变不了她的发展前景，也震不垮中信投资都江堰的信心和决心。都江堰市的投资项目一定要推进，按照计划，一定不能因为地震而受到影响。” 孔丹表示，鉴于这次地震，对于在都江堰的投资项目，将会提高设计标准，并建成都江堰的精品工程。据了解，中信集团在都江堰、龙泉、峨眉山、郫县、崇州、高新区等地的总投入已经超过100亿元的投资规模。各项目也都在按工程进度推进，在成都的开发也将按原定计划进行。

　　处于高速扩张中的成都龙湖地产也表示信心没有受到打击。成都龙湖地产在重灾区都江堰有大量的土地储备，那么其开发重心与战略目标是否因此而改变？成都龙湖地产总经理樊琦表示，在都江堰的两大项目都不会改变既定方案，其中蒲阳项目正在顺利推进，处于土地整理阶段。“面对灾害，我们首要的是积极面对，对于龙湖而言，受影响的只是时间表，而不是项目本身。”以龙湖地产在青城前山脚下的别墅项目“小院青城”为例，项目本身占据都江堰、青城山“双遗产”的价值不会改变，龙湖的信心绝对没有受到打击。

　　黄子宁接受记者采访时表示，震后依据企业实力的不同，大型企业多会采取部分房源促销活动维持市场活跃度，小型企业可能会通过项目转让、合作的形式寻求生存空间。另一方面，大型品牌开发商有可能借机调整开发策略，提高行业壁垒，从而迫使部分中小开发商提前出局。

　　一如既往投资成都

　　一些跨地域发展的企业会不会因为地震的原因，而对地域扩张战略进行重新思考和分析，使得其战略发展计划发生变化呢？记者就此采访了在成都投资的一些品牌开发商。

　　“我们在温江和都江堰的项目在这次8级地震中，都没有出现一点问题，这让我们对成都更有信心了。”成都珠江投资有限公司总经理徐道斌告诉记者。他表示，5·12汶川地震之后，原来依靠销售回笼资金的渠道受阻。同时，由于外资受限、上市受阻、银行信贷收紧等原因，让一些房地产公司的融资渠道变窄，房地产企业缺血的情况势必加快市场重组的速度，大发展商将更加稳健，他们对成都的战略方针不会有富力地产成都公司总经理郑穗伟表示，成都富力的房屋在地震中没有受到影响，这也说明富力的项目在质量上是很过硬的。目前项目推进工作井然有序，只是工期会推迟一些。富力地产的战略部署不会因为5·12地震而发生改变，也将一如既往的按照原定节奏和步伐进行对西部、对成都的投资。

　　凯德置地成都公司总经理韩德明也明确表示：凯德不会因为地震而影响到成都地区的投资，并准备根据成都、四川的建设需要而加大投入。在成都很多项目因地震影响而延迟工期的情况下，凯德表示，工期不会因此受到影响，他们将以更积极的态度投入到灾后的重建工作中来，以实际行动支持重建工作。

　　首创（成都）投资管理有限公司总经理洪长利告诉记者，“6·15出台的‘十条’意见，让我们有理由相信成都会成为房地产业的风向标。因为在全国范围来看，房地产业都在经历一个低迷期，但只有成都市出台了这样一个组合式利好政策，这对更快更好地启动市场作用重大。同时，也坚定了我们持续看好成都后市的信心。”

　　购房者在调整

　　新观念左右购房行为

　　大地震虽去，但给我们留下了诸多不可磨灭的记忆，以及改变。

　　不动产变成了“动”产，我们老百姓还投资房产吗？

　　新政之下，房地产消费向左OR向右？

　　新的阶段下，买什么样的房子？

　　被“震”动的购房者，改变的也许并不仅仅只是买与不买间的惶惑，更包括对于这个市场的预期与打算。

　　1调

　　居家安全是第一

　　张姓购房者认为，现在买房的前提是项目的安全性，“不安全的就算价格再低也不敢买”。在调查中，震后的购房者和咨询者几乎都会问到关于建筑安全的话题，“项目抗震几度？”“是什么结构？”“什么时候开建的，地基有无受地震损害？”这些已经成为现在各楼盘销售人员最熟悉的开场白了。

　　“地震后我们已经来工地现场看过两回了，看看有没有什么大的裂缝或者其它因地震引起的质量问题，毕竟我们买房子是住一辈子的，又不是买了就完事”，小江看着富丽·碧蔓汀（查看地图）工地上忙碌的工人们，对记者如是说。

同样的，为了居住安全着想，一些购房者在选择置业区域与小区环境时，也纳入了安全系数的评估。因这次地震位于成都西北边，所以，现在部分购房者在选择置业区域时首选城东与城南两地，这从近段时间的销售情况可窥一斑。此外，一些在售多层项目，也吸引了这些在高层之上被地震弄得神经紧张的人们。而在小区环境中，不少置业者开始关注楼间距是否足够大，他们希望至少能大到如果出现类似地震灾难时给他们提供一块逃难场所；他们还关心项目是否傍山临河——尽管这在平时很自然很生态，但现在人们会担心其出现地质灾难的可能有多大。

总之，地震改变了人们在和平时期对于安逸舒适的居住向往，转而立足于居家之所的实用与安全。

　　2调

　　低密楼盘是首选

　　一做生意的朋友说，地震让楼市调了个儿，卖房的不如买房的吃香了，楼高的不如楼矮的受欢迎了。这反应了震后房地产市场的一种心理变化：购房者对楼层高低的在意度前所未有的高，而且这种变化直接体现为对低楼层的喜爱，与对高楼层的担忧。

　　家住交大小区的李女士告诉记者，她与先生5月初在城西华宇·锦城名都项目看好一套20层左右的房子，原本打算等到6月份儿子回来后再看看就确定的，现在，他们还是想换成低层的房源了，“我们都知道楼层低的不见得会比楼层高的安全系数高，但是这心理上总过不去，余震时，也许低楼层没啥感觉，可你还得随时看着天花板在动、电视在晃、房子像荡秋千似的，谁受得了啊？！”

　　从记者走访的一些在售楼盘看，这样的选择并非李女士一家，家住科甲巷的朱小姐也坦言，今后购房只会买多层或者五层以下的住宅，“即使住在双流、华阳等近郊也无所谓”；而像成都某电子产品公司高层的刘女士这样经济较为宽裕者，则直言将考虑市区内的花园洋房项目。

　　记者在富丽·碧蔓汀、龙湖·三千里、首创·爱这城等项目，也都了解到即使在地震后的销售中，也依然有购房者选择高层房源的，只不过相比震前而言，这种选择少了不少。

　　3调

　　户型选择要经济

　　“地震，让我发现没有房子的束缚，原来也是种幸福和幸运的事情。”

这是记者在朋友网络空间里看到的一种感慨，而震前，这位朋友最羡慕别人的就是有房子，最大的工作动力就是自己买房子。

　　像她一样，有“房子是种负担”想法的，在这个震后，特别是年轻人中颇有市场。原本，说这话的人往往是从经济上考虑，所谓“负翁”、“负婆”都指还贷压力下的购房者，而今，则更多了一重安全方面的考量。

　　一男子告诉记者，他3年前在都江堰按揭买了套三居室的房子，这次地震中成了危房，现在他想申请无力偿还贷款，但似乎条件不足，“未来几年我们的生活都会围绕还贷、租金、生活费烦恼。现在，我还要时不时回都江堰去看看房子拆除情况、政府补偿政策……”这种顾虑也让震后某些购房者在购房需求理念上发生了变化，原打算买大户型的他们开始向70、80平方米的经济户型靠拢。

　　4调

　　择机入市是关键

　　“本来今年王石‘拐点论’后，成都房价打折多起来，我们也打算四五月份看看差不多就买了，谁知道又地震了，朋友都说可能还得降，我们想等等，再降降再买吧。”李佳英的话可能代表了现在很大一部分购房观望者的心声，都在期待房价“降降再买”。

　　即使是一部分正在打算买房或者已经购房的人中，因为价格而选择其项目、房源的，也不在少数。一位温哥华广场工作的张姓购房者告诉记者，如果价格合适，现在也会买房；如果高楼层优惠多的话，也是可以考虑的，他认为“余震不是问题，价格才是关键”。从各楼盘看，震后60－90平方米左右的经济户型为主要销售对象，其中就有人们对于购房王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)－90平方米左右的经济户型为主要销售对象，其中就有人们对于购房总价的预算降低，似乎大家在震后不约而同地明白一个问题：房子，绝不是生活的全部，因此不应该投入全部。

　　5调

　　地震影响是偶然

　　“地震给我们上了一课，没有这课，我们不会这么切身体会到原来真是‘不动产也会动，而且是动起来吓死人的’，想想原来把自己全部家当都投到房子上，太悬了！假如我那三套房子要是被震没了，我真是连喝粥都喝不起了。”周总，某运动品牌服装经销商，同时也是资深房产投资客，谈及地震影响，心有余悸；而现在，他头痛着如何出清手上的房子，然后用房款选择其它的投资产品，“房产投资再好，也要有风险准备。”

　　“不把鸡蛋放同一个篮子里”是投资界有名的老话了，但以往在楼市的纸醉金迷中沉醉者大凡是不识此话、或者不屑此论的。但是震后，不少投资者开始重新想起这句话来。

　　周先生选择部分退出房产投资领域的同时，也不能改变这样的现实：逆市而上的投资客，尽管少了许多，但依然存在。

　　在华阳、都江堰、温江及市区内均投资过房产的吴为，谈到地震对于自己房产投资的影响时说，“地震毕竟只是个偶然事故。”他给记者举例，如果沙漠里，没有找到水，只碰上了一个空瓶子和干粮，你选什么？而他选择空瓶子，因为一旦找到水源，他就会是第一个幸运者。“在大家都观望时，这个市场就会进行一些调整，包括价格。而这时恰好是投资者介入的大好良机，你说我该不该抄底？”

“虽然，我还是很看好风景独好的旅游地产物业，但现在，除考虑投资风险回报外，我也会关注大环境上的成本安全，会更谨慎，但不会放弃。”一位在青城山投资物业失损的外地置业者林先生则表示，忍耐、等待，是他现在的选择。

　　这大概也是震后成都楼盘销售者在短暂消沉后，依然对其项目销售前景持乐观的其中一个原因吧，因为长久的刚性需求与逐利的投资者是永远不绝的。吴为(吴为博客,吴为新闻,吴为说吧)绝的。