楼市郊区投资价值体现成都郊区购房三步曲-龙泉热线

我要发布

当前位置：信息中心 >> 新闻热点 >> 楼市郊区投资价值体现成都郊区购房三步曲

楼市郊区投资价值体现成都郊区购房三步曲

2008-7-10 8:37:57[来源：jenny 奖励10

]

　第一步：楼市郊区价值

　　几年前，读林达的《近距离看美国》，很羡慕那么一群人，他们工作在曼哈顿，生活却在某个小镇，那里或许就是美丽的春藤市。很喜欢下班后驾车穿梭在高速路上的感觉，更喜欢那样的夕阳，水波是金色的，就连平日黝黑的街石，也被抹上了一层金色的光泽。

　　如今，这种生活已经成为成都人追逐的热点。需求决定市场——近三年来，成都市郊区（县）土地成交量年均增长幅度超过35％，2007年更是郊区土地供应占据主导地位，2008年春交会后，房产市场的走向出现了一个比较明显的特点：郊区楼盘热度持续升温。

　　单从参展项目来看，在2008整个春交会285个楼盘中，郊县项目就占据了145个，已然超过市区份额；2007年秋交会参展楼盘220个，郊区项目共104个，也是接近50％的数量。

　　种种迹象表明，成都，甚至其他县市购房者大量购买成都郊县住宅的时代即将来临。

　　价格决定购买力：（7500/平米VS 3500/平米）

　　在成都市区房价节节攀升到一定高度的时候，造成这种情况的主要原因，第一是当然是价格的差异。

　　春交会为何人气高买气低？为什么我们还在继续保持观望态度？

　　因为56％的购房者的心理预期价格是每平米5000元以下，至少90%的人对这个价位的房子是非常愿意接受的。每平米5000元以下的房子成都市区当然有，但要同时还拥有好配套、好环境的房子呢？它当然不会在城区，而必然是在郊区——成都第二圈层（双流、温江、新都、龙泉驿、郫县等区县）和第三圈层（大邑、崇州、都江堰、金堂、彭州、新津等市县）。

　　仅从市区土地价格2007年以328％这样令人瞠目结舌的增长速度来看，显而易见，其房价绝对是远远高于郊区的。而且这种价格是没有道理的，我们付出的高价，与我得到的比以前较低房价时更多的价值不成比例。

　　一句话，成都市的房价已经大大超过了购房者的心理承受价，大多数购房者会放弃市区楼盘，转而打望郊区楼盘是自然而然的事。

　　比如二环上每平米7000到8000元的电梯高层小户型，与郊县目前每平米3000到4000元的多层洋房大户型，单从价格上当然是郊县占据绝对优势。而且从投资角度看，龙湖、华润、雅乐居等地产巨头都在积极进驻郊区，几百亩上千亩的拿地，这种形式必将拉动成都郊县楼市的价格。趁低买进才能高价卖出，得到收益。

　　也许有人要问，郊县便宜是便宜了，可咱们上班来回坐车都要几个小时，多不方便呀！或者哪天不想住了怕下家嫌远，转手卖不出去。

　　下一步我们就说说这个让许多人担心的交通问题。

　　近郊交通全面提速，交通成本下降

　　成都公布最新规划的城建重点：将在今年内启动东、西、南、北四大新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)建设，即北部商贸城，南部科技商务城，东部工业商务城，西部健康休闲城。

　　四大新城的建设无疑又为周边郊县的各项建设提供了强大的政策环境，其房地产开发更是将因此得到大幅度的发展。在这个基础下，地铁、三轨九路（轻轨、快速通道）和五、六环路的修建，将大大缩短通车时间和周边区域与成都市中心的距离感，。

　　不久的将来，白天成都上班，晚上回郫县双流甚至重庆，都是非常容易实现、非常方便快捷的生活状态。

　　一、地铁线

　　一条地铁，改变的不仅仅是一种交通方式。有的时候，它会改变一个城市的格局，改变一个城市的生活方式。

　　远的咱们不说，成都地铁1、2号线，都是近在眼前的东西。

　　1号线预计2010年建成试运营，将贯通成都南北方向，横穿市中心连接大丰和双流华阳；2号线和新客站也在去年底正式开工，预计2014前建成试运营，将贯通成都东西方向，横穿市中心连接郫县和龙泉，与1号线形成十字架图形。届时，我们住在龙泉，到市中心去上班只需要十分钟左右，说不定比起现在二环内住着，挤公车到一环内上班还快！

　　二、三轨九路

　　三条轻轨：成郫灌线、成龙线、成温大线。

　　九条免费快速通道：成德（阳）快速路、川陕干道、成仁快速路、成简（阳）快速路、成温邛快速路、货运大道、成灌快速路、成郫灌干道、成金快速路。

　　其中，成德(阳)快速路正在建设中， 2010年建成通车后，市民从成都出发前往广汉、德阳将只需要不超过1个小时的时间。

　　另外，成青旅游快速通道主车道已于2007年 7月31日全面建成通车，全程约有40多公里，从成都三环出发，直达青城山，比原行程减少了近20公里。

　　三、近期的五环路，规划中的六环路

　　成都市规划局局长李家松称，成都将在外环路（绕城高速路）之外，再兴建一条约180公里的免费高速环路——五环路。将一路上将经过成都市区近郊重镇：双流（华阳－东升）、温江（柳城）、郫县（郫筒）、新都（新繁）、青白江（大弯）、龙泉驿（洛带－龙泉），把成都第二圈层的6个组团10个新城全部纳入都市区。目前，部分在原有路网基础上进行整治和改造的地区已经动工，郫县也开始了拆迁腾地等准备工作。

　　继五环路之后，成都还在规划六环路，预计路经彭州（天彭）、都江堰（崇义）、崇州（崇阳）、新津（五津）、双流（黄龙溪）、简阳（太平桥－养马）、金堂（淮口－赵镇）、广汉（雒城）等，届时将把成都的第三圈层8个中等城市一并串连起来。

　　四、部分高速公路对川A川0车辆免费通行

　　这项措施的实行，将对在成都工作、购买郊区楼盘居住者的交通成本大大降低，例如成彭高速已达到客运车每月节省1080元，私家车每月节省600元以上。成温邛高速免费后，私家车每月也能节省到1000元。

　　近期可实现的免费高速公路有：从2008年2月1日起，挑头对成都本地车辆实行免费通行的成彭高速；根据规划，已提上日程，预计在今年6月前实施的成温邛高速、成灌高速；正在报批之中的成渝高速成都到龙泉段、成雅高速成都到蒲江段两条高速公路。

　　在成彭高速对本地车免费的第一天，彭州某一直冷清的售楼部一个销售人员，就接待了十几个专程从成都开车来的看房者。由此我们可以想见，当最后18条免费通道全部建成通车，成都二三圈层各区域被紧密贯穿联系后，将产生多大的经济带动力。

　　房产类型：高层、超高层VS多层花园洋房、别墅

　　在成都市区土地越来越稀缺的现在，成都房产的类型走向必然是“向上发展”。低层、多层楼盘退出市中心，2007年仅有1个多层楼盘，小高层比例在11%以下，五环路内三千平方公里的区域，都将严格控制修建6层（包括6跃7）的多层建筑。同时，放开高度限制，鼓励建设中高层住宅，今年将有25个超高层住宅楼盘推出，大多数为40到60多层。

　　成都市区住宅已经进入一个高高度、高密度的发展轨道。

　　而郊区却能发展多层甚至别墅，低容积率、高绿地率，物美已经达到；再加上价廉，一些别墅价格与市区小户型相差无几，甚至还有的低了几倍。譬如都江堰3400元/平方米的春语华璋（查看地图）、温江区5800元/平方米蓝光·紫檀山（查看地图），相较锦江青石桥9700元/平方米的弘邦·领邸（查看地图），青羊区清江中路5700元/平方米的金沙蜜地（查看地图），价格优势不言自明。

　　轻松的生活状态和清新的空气

　　成都一向被称为休闲之都、宜居之城，她的慢节奏生活在全国甚至国际上都（查看地图）是一大特色。然而随着经济的发展，城市人口的增加，工作压力的增大，大都市的快节奏工作生活状态也在渗入成都人的生活之中。

　　站在繁华的街头打望，你会发现成都的年轻人神色在变得越来越匆忙，脚步在变得越来越快。因为能摇着蒲扇泡着茶馆搓着小麻将聊得漫无边际的人，早已经不在月收入不到5000绝不敢买房的群体里。成都经历过2005到2007三年，大多数的普通年轻人想买房，只有两条途径：要么啃老，要么当房奴。试问在这样沉重的心理和财务压力下，谁还会有那个心思去休闲？

　　在优于成都的拿地价格和建筑成本上，开发商更乐意花大笔的钱来做小区的绿化建设。春交会上，郊区盘的最大卖点，除了价格优势，就是着力推崇的绿色生态环境。

完善的生活配套

　　如果你现在对成都郊县的概念还是偏僻、落后、路况不佳、购物不方便、没有娱乐……那你一定是太久没到过那里了。

　　现在哪个小城没几个大型超市，没几十个酒吧、KTV，更不用说我们这里提到的绿地、停车场、幼儿园、小学、中学、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、派出所这种基本生活配套，在大开发商积极进驻郊区的形式下，带来的好处之一就是郊区楼盘将拥有更完善的配套设施和国际品质。所以对这一点抱持担心态度是完全没有必要的。杨羽，就职于成都某装饰公司，购房地：成都市温江区。

　　2005年4月的时候，30岁的杨羽从开发商手里拿到了钥匙。他的这套房子是2004年底定下的，位于温江区芙蓉家园，面积有105平米。

　　当时他刚结婚不久，还没有买房，和老婆两人租着一套房子，当然也在寻找合适的房子下手。而这时又正好是成都房价开始大涨的时期，杨羽买房子是以自住为目的，他看着成都节节攀升的房价，左算右算，都觉得不划算。成都房价再涨，他都不怎么动心，只会觉得太贵了。

　　再加上他当时的收入情况，每月工资不高，1600元左右，收入主要靠的是年终奖，业绩好的时候可以达到4 万元，最少也是2万元左右。由于打算要小孩，他的妻子没有工作。而且一想到住家在郊区环境要好些，生活消费要低些，他就已经有意向在郊区买房了。

　　年底的时候，杨羽的公司接了温江芙蓉家园的工装项目，买房可以拿到5个点的优惠，公司决定为有需要的员工垫钱买房，作为一种福利。这套房子的均价拿到了每平米1200元，而这个时候成都房价还在上涨。

　　第二步：郊区买房的兴奋点

　　杨羽就职的公司在土桥，芙蓉家园就在永宁镇芙蓉古城附近，两地相隔不过10公里左右，开车上下班只需10分钟，到市中心也只用40分钟，小区旁还有几路公交车直接可以进城，交通相对比较便利。而且离学校、医院都挺近，小孩的初级教育和健康问题都不用担心。

　　杨羽心里一阵庆幸，幸好没有买城区的房子！现在公司给福利，利息就先省了一大笔，还不用从每月紧巴巴的工资里拿月供出来，只需要签订一个合同：每年用年终奖还给公司，五年内还清，不需利息。

　　更重要的是，杨羽是70年代末的人，和老婆都是属于那种超前消费心理比较重的人，工作这么些年，手头存款才2万元多点，唯一的一个理财项目，还是银行捆绑销售的每年2000元的保险。现在要买市区的房子，简直是连首付都不够。他觉得买郊区房可以节约一大笔资金，省下的钱加积蓄买个两三万的QQ车就绰绰有余了，况且他的工作就是经常在外跑，养车费用基本上公司都包了。

　　结合自己的收支情况，杨羽和老婆算了下购房前后的收支账：（单位：元）

　　虽然一年到头拿到很多奖金，但在下一年，大部分很快就会被他们用各种理由花掉，他们是不把这一项计算在常规的月支出里的。

　　在郊区买房后：

　　账一算出来，老婆就说：“虽然看到每年剩的钱少了，其实往年我们的年终奖也没派上啥大用场，现在好歹买了套房子嘛！我们平常开支也不得受影响，原来一个月1500元过得紧巴巴的，在郊区住嘛，肯定还要减少些，划算哦！反正又没得利息不用急到还，你一年拿个3、4万多，我们根本不担心开支哈！”

　　杨羽高高兴兴的跟公司签了合同。除了眼光的独到，说起来也是他的运气好，能遇到好公司搞这么好的福利，而且在他买房后的两次小插曲中，也顺利化解了。

　　第一次是刚买了芙蓉家园的时候，老板赚了钱，要跑去其他郊区买块地来修办公楼。杨羽心里打起了鼓：莫整得老远八远的，到时候跑安逸哦！

　　好在公司的最后选址是在郫县，离温江区还是10公里左右的位置，让他大大松了口气。

　　接下来不久，两夫妻期盼已久的小宝贝也来到了家里，这一来他们的家庭收支又产生了变化：由每月1200元的生活费涨到2000元。好在这时杨羽的工资也涨了，从1600元涨到3000元，应付这个甜蜜的小家伙，也是绰绰有余的。

　　杨羽和在成都买房子的朋友一比较，得意的想：要是在成都，恐怕3000元刚好够娃娃一个人的哦！郊区就不一样了，而且等老婆把娃娃再带大点，我们两个都工作，那日子简直是过得滋滋润润的！

　　现在杨羽还时常为他在2005年房价还没到顶的时候，就明智地选择了把家安在郊区，感到些许自豪。

　　外地人落户成都，首选郊区

　　许多地市的有钱人,他们在居住地上有个理想：就是老了后,到成都生活。

　　对于养老而言，成都市中心显然不适合,而他们不用为了工作而选择在市中心,加上喜欢有水有山的地方,自然而然,郊区成了向往的地方：既满足了住在成都的愿望,有还有山有水,生活成本也低。

　　马凡就是这样一个抱着类似心态买成都郊区房产的人，虽然他不是为养老，但其心态也有很多相同。

　　马凡，自主创业者，购房地：成都市龙泉驿区

　　今年34岁的马凡,出生在大巴山的一个小地方，毕业于成都某大学,毕业后就去了东莞,在某鞋厂做到了高层。

　　后来经历了一些事情，他觉得帮人家打工始终不是自己的事业，下定决心回四川创业,然而一直不太顺利：他在德阳一家皮鞋厂做过副总,在成都开过餐馆,到重庆搞过化妆品推销，换来换去做了不少生意，2005年，看到老家小县城房产开发火热,他又杀回老家,搞起了小房地产开发。可是他本钱不多，只好与人合伙，开发的房产也在小镇上，虽然有所盈利，但不是很大，远远没达到他预期的目标。现在房地产开发难做了，他又打算看看别的方向。

　　到成都居住一直是马凡的梦想，钱赚到手了，实现梦想的时间也就该到了。

　　为了他自己更好的发展空间,为了一辈子没走出大巴山老母亲,他今年在龙泉买了一套位于检察院旁边的房子。

　　按一般人的想法，既然有钱了又想在成都居住，就该买个市中心的啊，为什么马凡偏偏跑去郊区买呢？

　　其实马凡是仔细考虑过的：

　　其一，他的老母亲今年70多岁，一辈子没走出过大巴山，小地方的医疗条件比较差，老年人上了年纪就怕生病，万一有点什么毛病，在成都这边治疗会好得多。另一方面，因为她一直住在清净的乡村，肯定不能适应大城市的喧嚣生活。而龙泉有山有水,是个比较安静的地方，环境优美，空气也不错，老人家住起来才习惯。

　　其二，他自己反正都是自由创业,在城里也没有固定的工作地点,住在郊区对他不会有什么影响。

　　其三，龙泉本来就是属于成都的嘛！成都的城乡一体化搞得轰轰烈烈，周边区域的配套马上就会跟上来。想想看，人家哪个发达城市没个四环五环的，现在谁还住在市中心才当自己是城里人啊？

　　而且对有车的人来说，只用20多分钟的时间，就能到市中心，再加上不久后地铁一通，那不过就是十分钟的事情了。

　　其四，这套房子有140平米, 2007年底的均价才3000元左右，比起成都8000元多的房子便宜多了。

　　这时马凡手上能流动的资金有十八万，年收入不固定，平均下来在十五万左右，年支出在十万左右。根据马凡的资产情况，我们来算一笔账：（商业贷款，首付3层，按揭15年）（单位：元）

　　通过上表我们可以看出，马凡的支出比较大，但因为收入也高，所以在买房后不会造成还贷压力。而且因为房子在郊区，生活消费相对还会降低一些。

　　这样算下来，不管从哪个方面看，郊区房都值得买。

　　第三步：郊区楼盘价值参数

　　2008年春季房交会在一片热热闹闹的选房声中结束了。据官方统计，历时5天的春季房交会吸引了68.72万人次，成交各类房屋（含意向）达3835套，成交面积34.262万平方米，成交总金额达19.564亿元。旺盛的人气，成交量的提升，相比之前楼盘销售冷清的状况，开发商感到欣慰了许多。房交会之所以能够吸引这么多人，是因为各开发商竭尽全力，各出奇招，极力展示楼盘价值，致力于提升区域品牌，增加销售量。

　　此次房交会期间，参展的楼盘不仅品质高，并且覆盖区域广。据成都房管局消息称，郊区参展楼盘项目有145个，而成都五城区（含高新区）仅140个项目参展。这些郊区楼盘项目主要分布在成都二圈城的双流、温江、新都、龙泉驿、郫县等区县；三圈层大邑、崇州、都江堰、金堂、彭州、新津的等。同时，在房交会4楼展厅专为金堂、大邑楼盘组团提供展示场所，开发商打出的“生态型”楼盘，吸引了不少中老年人的青睐。在房交会期间，记者随机走访的一些购房者中，不少的中老人表示，不太看重地段和户型，反而相对比较看重楼盘周边的环境。

　　目前，市区的地皮是寸金寸土，住宅用地面积是越来越少，像龙湖、万科、中海、佳兆业、博瑞等众多品牌开发商把眼光瞄向了双流、温江、华阳、新都、金堂等郊区、郊县；此外，从成都房地产交易中心、成都房地产经济与管理研究会正式公布的《成都购房需求调查报告》中，就调查对象所选择的购房区域来看，购房者对郊区楼盘的关注度，已经超过了市中心和城北区域楼盘，数据显示，郊区楼盘关注度占到了16%，市中心仅为8%；同时，在郊区购房区域的选择上，选择二圈层楼盘的购房者占了76%，三圈层及其他市县仅占9%。

　　房交会期间，成都市“四大新城”规划以及未来交通规划展示了“六条地铁线”、“三轨九线”使得选择郊区居住的市民，进出市区交通更加方便快捷，购物更加便利。

　　一、2008第一季度郊区住宅供应表

　　从2008年第一季度的住宅供应量数据来看，郊区的供应量占了整个成都市新增供应面积总量的25.13%。据尺度地产报告统计，在第一季度，成都市新增住宅项目总计82个，新增供应总面积323.9万平米。

　　二、2008年第一季度土地交易数据